摘要：全球最大的专业住宅开发商，却经常被股民吐槽嫌弃。5 月14 日，“二万合作”当天，万科A 的股价却因为含糊其辞的框架性协议而高开低走，最终收盘跌0.75%。股民们戏称其“降息跌，降准跌，合作也跌。”曾冬梅/文“万万想不到今天是会跌的。”5月...
全球最大的专业住宅开发商，却经常被股民吐槽嫌弃。5 月14 日，“二万合作”当天，万科A 的股价却因为含糊其辞的框架性协议而高开低走，最终收盘跌0.75%。股民们戏称其“降息跌，降准跌，合作也跌。”
曾冬梅/文
“万万想不到今天是会跌的。”5月14日，万科的股民在股吧里大呼“被二万坑了”。在这一天，中国房地产行业里的两大巨头——万科、万达宣布将展开战略合作，但强调合作“在未来未必会发生”。当天，万科的股价上演过山车，上午高开5%，下午收盘下跌0.75%。
作为地产龙头股，今年以来，万科的股价基本是零涨幅，大幅跑输沪深300及地产指数。降准、降息、房贷松绑等各种政策利好都刺激不了这间公司的股价。虽然，万科强调推出合伙人持股计划后，在股价问题上，管理团队和股东们的利益是一致的。但就目前来看，万科并没有采取或者寻找不到什么行之有效的股价刺激措施。
国泰君安分析师刘斐凡表示，万科股价的表现折射出A股和H股市场投资者的风险偏好及估值体系的差异，在热衷概念炒作的A股市场，专心主业的万科缺乏想象空间，在转型成功前，预计估值难有修复机会。
二万，糊了
对于万科的股民来说，5月14日是个大日子。5月13日下午，当万科将与万达联盟的消息传出后，连续几日股价低迷的万科录得了近3亿元的超大单资金净流入，全市场大单净流入排名第12名。
这种追捧热情延续到了5月14日的上午，开盘不久，万科A便冲高5%到15.6元，为近年来公司股价的最高峰。中午时分，“二万”在新闻发布会上宣布已签署《战略合作框架协议》。但万科在公告中强调，框架性意向协议对双方均不具有法律约束力，协议中提及的合作内容，在未来未必会发生。
含糊其辞的表态与市场的预期存在巨大落差，当天下午，万科的股价便一路向下，收盘回落到14.59元，跌0.75%。“一进就被套。二万，糊了。”不少在15元的价位追高进入的股民直言“二万”合作过于空泛缺乏诚意。
吐槽的声音不仅限于这次二万合作，“降息跌，降准跌，合作也跌。”股民们戏称万科的股价表现总是能令任何一次想借利好进行短线炒作的行为深受打击，炒家最后都变成了公司的长期投资者。“过去是，现在是，将来还是。”
中国房地产报记者查询过往数据发现，2014年以来的三次降息，万科的股价表现有两次均跑输行业指数。
2015年以来，万科的股价可以用“不动如山”来形容。国信证券分析师区瑞明在报告中指出，今年以来，万科的股价大幅跑输沪深300指数及地产指数。
中金公司表示，目前万科的A股股价对应2015/16年市盈率分别为8.2和7.5倍，较 NAV 折让5%。“公司在行业龙头中估值最为便宜。”
万科，不为股价所动
易居中国执行总裁丁祖昱在近日的一篇文章中指出，从2014年7月牛市起步到今年4月底，上证指数涨幅超过117%，房地产属于落后板块，124%的涨幅仅略高于大盘。重要的是，这些涨幅主要是那些正在转型的中小市值公司所做的贡献，而像万科、金地这些最有代表性的大公司涨幅则明显落后于大市。
这种表现源于市场对房地产板块未来增长空间的不乐观预期。国家统计局日前发布的2015年4月份全国房地产市场运营数据显示，4月份全国总在建面积增速进一步创出新低。4月单月的房地产投资增速仅为0.5%，与2008年底金融危机时的低点相差无几。
万科的业绩在某种程度上体现了行业趋势，公司第一季度营业收入微降，净利润大幅下滑57.49%。而2014年第三季度才进入的安邦保险已在今年一季度大幅减持，退出十大股东行列。
而“不务正业”的房企反而获得了资本市场的追捧。国泰君安分析师刘斐凡对中国房地产报记者表示，“如果是在香港市场，在行业调整中具备兼并收购优势的龙头房企能够获得更高的估值。”
实际上，不少投资者都希望万科能够主动地去贴近资本市场的风口，希望公司也能通过股权投资收购一些金融或者互联网企业。但这些提议被万科否决了。在投资者平台上，万科强调只有专业的人才能做专业的事，只有专注才能成功。“未来相当长时间，公司仍然会专注于房地产业务。”
而对于公司股价停滞不前的问题，万科则回应“股价走势，公司也很难做评价”，并指出在推出合伙人持股计划后，于股价问题上，管理团队和股东们的利益是一致的。其实，万科也在转型，希望突破行业增长瓶颈。过去一年多来，公司围绕城市配套服务的新定位做了很多业务探索，包括新型商用中心、社区商业、度假物业、出租公寓、创业产业园、物流地产，以及物业服务市场化、健康（养老）服务、装修与智能家居、建筑产业化等。
“问题是，这些新业务在万科的总营业收入中占比很小，未来对利润的贡献也很低，而且短期内看不到成效。”刘斐凡认为，在转型成功前，万科的估值很难得到修复。
丁祖昱则相信，随着“炒作”的疯牛行情慢慢结束，一些业绩被低估的房企将迎来补涨，而随着二季度楼市回暖，成交量上升，行业也将逐渐企稳，龙头地产股如万科等公司的股价回升可以预期。
【盘点】
盘点被股市“宠爱”或“嫌弃”的六大地产股
许倩/文
股价飙升最惊人：泰禾
上榜理由：仅6个月，泰禾股票飙升175.59%，居TOP30地产股投资喜好榜首。
点评：泰禾一直以来走的是高杠杆高负债运营路线，投资者持有泰禾股票需要勇气。好的背景是，2015年以来房地产政策利好不断，泰禾也在加快布局互联网金融，除与控股股东共同设立泰禾金控外，拟投资房地产交易导向型电商——深圳吉屋。这些新概念足以吸引投资者买入，而今年泰禾所参股的东兴证券的上市，也为其股价飙升插上了翅膀。但政策风险仍是其“软肋”，投资者需要关注政策走向。
千亿房企唯一入围升幅前十：恒大
上榜理由：恒大地产以半年股价上升120.27%的幅度晋级TOP30地产股投资喜好榜前10，是千亿房企中唯一入围前10者。
点评：随着沪港通热度持续上升，内地在港上市龙头企业成为内地券商的重点关注对象。自4月20日以来，国泰君安、海通证券、中信证券、中信建投、银河证券、国信证券这6家龙头券商共发布了8份研报，对象为内房股老大之一，同时也是沪港通标的股的恒大地产，这些机构纷纷给予”买入“增持”或“推荐”评级，目标价最高至25.46元/股。
111倍市盈率藏风险：大名城
上榜理由：受益福建自贸区和丝绸之路概念，大名城股价半年飙升164%，同时市盈率高达111倍，为房企股最高值。
点评：111倍的市盈率，意味着大名城业绩增速需连续三年超过100%，估值才能回到27倍以内的估值水平。而仅0.39的净资产收益率，显然大名城要实现这个业绩增长速度有相当大的难度。投资者不应该只因考虑市值大小、股价增幅、概念而做出投资决定，还要考虑业绩实现的可能性以及估值水平。
股价半年仅涨0.1% ：华夏幸福
上榜理由：在沪指重回4400点，房地产股票纷纷上涨之际，被众多券商强力推荐的华夏幸福基业股票，半年却仅涨0.1%，令人大跌眼镜。
点评：在京津冀、创新孵化产业、新城模式等众多新概念包围下的华夏幸福，怎么看都应该是一只绩优股。然而，半年几近未涨，近一周甚至下跌2.65%。是新城新模式拓展进度不确定及预期风险导致，还是需要长期持有、长线操作，等待京津冀规划开启后的市值大爆发？目前尚未可知。
高市值与股价增幅背道而驰：中海外
上榜理由：截至5月18日，中国海外发展总市值1909亿元，冠压所有沪港深上市房企，然而，半年股价上涨幅度仅34.27%。
点评：尽管房地产市场行业集中度在不断提高，市场份额正在向龙头房企倾斜，但部分大型房企的股价表现逊色。在房地产企业现有商业模式将面临回报率下滑的压力下，投资者会更关注积极转型的房企。看来，在股市上，谁会讲故事，谁就能获得投资者青睐。
每股收益5分钱：万科
上榜理由：年销售额过千亿级的龙头房企，每股收益却仅有0.059元。
点评：每股收益是衡量上市公司盈利能力的财务指标。每股收益仅0.059，说明万科企业盈利能力下降明显。其一季报显示，录得纯利6.5亿元人民币，按年倒退57.5%。盈利下跌原因包括去年同期出售楼盘，主要位于上海、深圳等高毛利城市，从而拉高基数。万科强调，今年一季度净利润同比下降的情况，不适合作为预测全年利润变化的依据。公司预计，2015年全年净利润同比仍将增长。
